哪些二手房需要进行估价？ 作者：未知     时间：2018-01-15    来源：互联网

　　在二手房交易的过程中，并不是所有的房屋都要进行估价的，只有在房屋抵押、发生房产纠纷等必要情况下才需要进行房屋估价。房屋要由专业的房产评估机构来进行估价。那么二手房交易哪些房屋需要进行估价，估价的情形有哪些？具体又有哪些内容呢？小编接下来为您详细解答。

　　一、房屋估价情形

　　（1）买卖双方认为有必要时

　　如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或房产中介机构的评估，可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

　　（2）进行房地产保险时

　　房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

　　（3）申请抵押贷款时

　　向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房者为了少付首付款而报高交易价格，这对贷款银行来说风险很大。因此，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款，证实其拥有的房地产价值，会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行也会要求其进行评估。

　　（4）发生房地产纠纷时

　　二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁和诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

　　二、房产评估内容

　　建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

　　土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。

　　三通一平指水、电、道路通，土地平整。

　　七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。

　　资本化率是用以将纯收益资本化（或转化）为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率（获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率）。

　　基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

　　标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

　　房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。

　　底价是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格（简称起价）。

　　补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

　　三、房产评估方法

　　专业机构一般采用的是市场比较法，他们先挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。

免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。同时，部分文章和信息会因为法律法规及国家政策的变更失去时效性及指导意义，仅供参考。