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律师介绍

胡钦律师 胡钦副主任律师,法律本科毕业,现任于广西优秀律师事务所的广西天狮灵动律师事务所总所副主任。高级合伙人,曾经服务多家金融企业,房地产企业和汽车企业等大型企业,十年间从点滴案件和各类企业法务经理的工作经验积累丰富的... 详细>>

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律师姓名:胡钦律师

手机号码:13768617880

邮箱地址:huqin11@126.com

执业证号:14501201210529495

执业律所:广西天狮灵动律师事务所

联系地址:广西仙葫大道开发大厦12楼

成功案例

房屋租赁合同纠纷

  审判长、人民陪审员:

  原告蒋XX、王XX与被告李XX、南宁市XX房地产投资开发有限公司租赁合同纠纷、被告就本案提出反诉一案,广西天狮灵动律师事务所依法接受两被告的委托后,指派胡钦律师作为两被告的代理人。两被告的代理人经过认真查阅案卷材料和必要的庭前调查,现又经过刚才的庭审活动,对本案事实已有客观全面的了解,现依据查明的事实和法律规定,发表如下代理意见,供合议庭参考,并期望得到采纳。

  一、原、被告依法签订《铺面(房屋)租赁合同》(以下简称合同)后,被告完全履行了合同义务,而原告对其应履行的合同义务却迟迟不完全履行。对此,原告对其违约行为应承担违约责任。

  (一)、被告已完全履行了包括支付租金的合同主要义务在内的全部合同义务,不存在违约行为。

  1、根据合同约定,被告每月应付租金为XX元,而不是每月XX元。

  (1)、合同的租赁标的物应为XXXA1至XX栋地下室X号铺面,不包括库房。

  首先,合同第一条:“出租房屋范畴及用途 甲方将座落于南宁市青秀区柳沙路XXX下AX至XX栋地下室XX号铺面(以下简称XX号铺面),共壹间(330平方米)(以房产证为准)的房屋出租给乙方作服务业(国家法律允许的范围内)使用。”。根据该条约定,可以得知原、被告的租赁标的物为合同所指的XX号铺面,而不是库房。铺面和库房为两个不同物业,不管从其价值、使用功能都有所不同,不能等同。其次,根据原告向法庭提交的《地下库房使用权附赠协议》可知道,与8号铺面相连的部分空间为库房,而不是铺面。再次,库房部分因为其没有通过消防等验收,也不符合消防相关规定,根本不符合经营使用的基本要求,同时因为库房部分空间太低。因此,库房部分不能用于服务业。

  (2)、原告所讲的库房,被告事实上也从未使用过,并在原告提供法庭的证据并无被告使用该库房的证据。

  (3)、被告在与原告签订合同时,原告故意隐瞒XX铺面的实际面积,使被告误以为XX号铺面有330平方米。

  原、被告签订合同时,原告找各种借口不让被告到铺面内查看(当时铺面关着门,原告称没有带钥匙,不能进入)。当被告要求出示房产证或购房合同时,原告说房产证尚未办得,购房合同不知道放哪了,一时找不到。被告碍于面子,也是出于对朋友的信任,就没有再追问。原告交XX号铺面给被告时,被告发现铺面面积与原告讲的面积不符,就提出要按实际面积计付租金。但原告以不提供被告用于办理营业执照的相关资料为要挟,被告不得不又向原告按每月XX元的标准支付了两个季度的租金。因此,不能以被告按每月XXX元的标准支付过三期租金,就认定铺面有330平方米,不能以此认定被告接受租金为每月XX元,更不能推定原告的库房也是租赁标的物的一部分。

  (4)、XX号铺面的面积为XX平方米,被告应按该实际面积向原告计付租金。

  根据合同约定,租赁标的物的面积以房产证为准,但XX号铺面尚未办理产权证,那么XX号铺面面积应以《商品房买卖合同》为准。被告向法庭提交的该铺面的《商品房买卖合同》及原告代理人到房管部门查询都表明,XX号铺面的面积为126.53平米,且该买卖合同的房屋平面图并不包括铺面后面的库房。因此原告出租给被告的房屋应为XX号铺面,其实际面积为126.53平米。

  在合同中原、被告对租金的计算方法没有明确约定,根据《合同法》第六十一条“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定,及南宁市商铺租赁通常按面积乘以单价(每平方米的价格)来计付租金的交易习惯,被告应向原告支付XX号铺面的租金为每月按面积计算,即按当时的市场价XX元除以面积330平米等于XX元/平方,8号铺面每月应付租金126.53平米×XXX元/平方等于XX元。

  2、自2010年3月至2011年6月,被告应向原告支付租金XX元,被告已向原告支付租金共计XX元,多支付XX元,被告已完全履行其合同义务。

  (1)、被告向原告支付租金的时间应为:自2010年3月至2011年6月,共16个月。

  根据合同的第二条及第三条之规定,被告享有两个月的装修免租期,但是因为原告致使被告在原来约定的免租期内不能装修,免租期应往后顺延。合同签订后,被告于2009年11月22日与XXXX物业服务有限公司南宁分公司也就是XX铺面的物业管理企业签订了《商铺装修管理服务协议》(为物业管理方提供的格式条款),并购买了相关装修材料,被告积极为装修XX号铺面做准备。当被告依据《商铺装修管理服务协议》第二条第(二)款第1项之规定,找到原告要求给向被告出具装修的委托书时,均被原告以各种借口拒绝。没有原告的委托书,物业管理方就不给被告发放《装修许可证》,无法对8号铺面进行装修。后通过多次请求原告,原告才于2010年3月底到管理公司办理了XX号铺面的装修手续,取得了《装修许可证》,被告才得以对XX号铺面进行装修。因为原告的原因致使被告未能如期对8号铺面进行装修,经原、被告协商,双方达成了从2010年3月起计付租金的口头协议(在原告提交的录音,“2010、10、22—165553”段的5分26秒处可以证明这点)。

  在法院未判决合同继续履行前,被告应付租金至2011年6月。自2011年7月以来,原告多次对XX号铺面加锁,并停水停电,致使被告无法对该铺面使用。至今为止,X号铺面都被原告锁住,原告实际已收回了X号铺面。故,因原告的原因致使被告不能对X号铺面进行使用,自然也就不能再向被告收取租金。

  (2)、如上所述,XX铺面的租金每月应为XX元,所以16个月的租金应为XX元。

  (二)、原告向被告提供办理XX号铺面营业执照所需资料(应当由原告提供部分),是原告的合同义务,且这种义务先于被告向原告支付租金的义务,原告至今未履行该义务,是严重违约行为。

  1、原告向被告提供办理X号铺面营业执照所需资料是其合同义务。

  根据合同第七条第二款第4项“因乙方经营原因需将此商铺改做两个商铺经营使用时,甲方协助乙方办理此商铺的两个营业执照。”之约定,原告有义务协助办理二个营业执照的义务,根据“举重明轻”的法理原则,原告自然有协助办理一个营业执照的义务。再者,被告租8号铺面是用于经营活动,按法律规定必然要办理营业执照,而办理营业执照就必须要原告提供X号铺面的相关资料。根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定,向被告提供办理营业执照所需的资料,是原告的诚信义务,是被告实现合同目的的必要条件。

  2、原告向被告提供办理X号铺面营业执照所需资料的义务先于被告支付租金的义务。

  《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”之规定,在租赁合同中,交付租赁物和支付租金是有先后顺序的,即出租人按合同的约定交付租赁物,然后才由承租人支付租金。在本案中,交付X号铺面是原告先于被告支付租金的义务,而提供办理营业执照所需资料是原告完全交付X号铺面的组成部分。因此,原告向被告提供办理X号铺面营业执照所需资料是先于被告支付租金的义务。

  3、原告不但没有主动向被告提供用于办理X号铺面营业执照的所需资料(通过原告向法庭提交的录音,可以证明这点),而且就是在被告多次追要的情况下,原告都以各种理由不提供,致使被告在X号铺面开的分公司无法取得营业执照,被告租赁X号铺面的合同目的不能实现。

  二、原告要求支付租金和违约金没有事实和法律依据。

  (一)、被告不存在拖欠租金行为。

  1、如上所述,被告已支付了租期内的全部租金,并多支付了XX元。因此,原告要求再支付租金没有事实依据。

  2、因原告不履行其应先履行的合同义务,被告有权行使先履行抗辩权。

  退一万步说,就算被告欠原告的租金,也是因为原告不履行其合同义务,即不向被告提供办理营业执照所需的资料,该义务又是先于被告支付租金的义务,且该义务的不履行导致被告不能办理营业执照,致使被告签订合同的目的不能实现。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定,被告有权在原告提供办理营业执照所需资料前拒付租金。

  3、原告已将合同中指定的转账账户销掉,且又没有另行指定新的账户,被告无法向原告支付租金。

  (三)、原告要求被告支付2011年7月以后的租金没有事实和法律依据。

  1、原告既要求解除合同又要求依合同约定支付租金,两诉请存在矛盾。也就是说,原告要么要求解除合同,要么要求双方继续履行合同(原告提供XX号铺面给被告继续使用,被告依约支付租金)。

  2、被告因原告对XX号铺面停水停电,并对8号铺面加锁,致使被告无法对XX号铺面使用。根据《合同法》第二百一十二条之规定,租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益,出租人支付租金的合同,而原告既不提供8号铺面给被告使用,又要求支付租金,显然是没有事实和法律依据。

  (四)、被告不存在违约行为,原告要求支付违金自然没事实和法律依据。

  三、被告不存在违约行为,其反诉请应得到支持。

  (一)、被告要求继续履行合同,原告在判决生效后三天内向被告提供办理营业执照的相关资料(X号铺面的竣工收收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件等),有利于维护交易的稳定性。

  1、被告不存在违约行为,之所以产生本案纠纷的原因在于,原告为了将被告赶走,将8号铺面以更高价格租给第三人。如果判决解除合同,将助长原告不诚信之风,也必然给被告造成装修、已有客户资源的流失、被告另租其他铺面差价等损失。

  2、原告手上已有被告办理营业执照的资料,履行合同具有可行性。

  原告向法庭提交的录音“2010、11、16—151210”段的第16分08秒处,原告蒋XX讲“资料已经在我这里,你自已过来拿,一定要你本人拿”。因此,原告已持有了被告办理营业执照所需资料,履行合同是可行的。

  (二)判决原、被告继续履行合同,并按XX号铺面的实际面积126.53平方米计付租金,只有这样才能体现被告签订合同时的真实意思,才是公平合理的。

  (三)、被告多支付的租金,原告应当返还或抵扣继续履行合同后的租金。

  综上所述,被告不存在拖欠原告租金的行为,且多向原告支付了租金,而原告不履行其合同义务,造成被告的损失。为维护交易安全和合同的稳定性,请法庭查明本案事实,驳回原告的诉讼请求,支持被告的反诉请求。

  代理人:胡钦



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